Оглавление

Можно ли принимать деньги на строительство по инвестиционному договору

Как заключить договор инвестирования в строительство?

Тем самым они не рискуют своими деньгами, и еще остаются в плюсе. Но так делают не многие, а только те, кто полностью уверен, что проект принесет прибыль. Новичкам такой способ может не подойти или нужно в свою команду брать опытного специалиста своего дела. Пусть, он % свой заберет, но зато Вы будете уверены в том, что инвестиция была не напрасна.Как стать собственником земли без денег Бесплатный видеокурс от специалиста с 15-летним стажемКак начать зарабатывать на недвижимости без начального капитала Чтобы стать настоящим инвестором, то есть для финансирования коммерческого проекта, необходимо понимать, что вы разделяете с владельцем не только прибыль, но и все риски.

Даже вложение средств в недвижимость на стадии котлована не считается инвестированием, это долевой договор и не больше.

Учет операций по договорам на инвестирование строительства

Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный контракт (договор на выполнение функций заказчика), который устанавливает порядок их взаимоотношений.Главной функцией инвестора является финансирование строительства.

Привлеченные средства других инвесторов

Инвестиционный контракт между Застройщиком и Инвестором

В свою очередь, инвестор может реализовать полученные в собственность квартиры физ.лицам после регистрации права собственности на них.

Привлечение инвестором денежных средств физических лиц в процессе строительства многоквартирного дома на основе правовых конструкций не указанных в 1 Закона № 214-ФЗ (предварительный, инвестиционный, купли-продажи будущей недвижимости и т.д.) несет риск привлечения к существенным денежным штрафам. Закона № 214-ФЗ закрепляет исчерпывающий перечень оснований привлечения денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на квартиры в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или в аренде (субаренде) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство

Можно ли с физическим лицом заключать инвестиционный договор (на строительство и выкуп жилья)

Однако следует учитывать возможность обжалования необоснованного отказа в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Пленума ). Судебная практика по аналогичным делам приведена в частности в Постановлении ФАС ВВО от 25.02.2014 № , Постановлении ФАС ВСО от 07.06.2012 № , Постановлении ФАС ВСО ОТ 19.12.2013 № , Постановлении ФАС ВСО от 03.07.2013 № , Постановлении ФАС ЗСО от 12.02.2014 № , Постановлении ФАС УО от 24.03.2014 № .

«ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ГРАЖДАН В СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА ПО ИНВЕСТИЦИОННОМУ ДОГОВОРУ НЕЗАКОННО Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для постройки многоквартирного дома только после того, как он получит в установленном порядке разрешение на строительство такого дома.

Отсутствие норм на договор инвестирования.

Какие сложности возникают?

46 Постановления Федеральной службы государственной статистики от 20 ноября 2006 г. № 69 «Об утверждении Порядка заполнения и представления унифицированных форм федерального государственного статистического наблюдения: № П-1 «Сведения о производстве и отгрузке товаров и услуг» № П-2 «Сведения об инвестициях», № П-3 «Сведения о финансовом состоянии организации», № П-4 «Сведения о численности, заработной плате и движении работников», № П-5(м) «Основные сведения о деятельности организации» инвестиции подразделяются на финансовые вложения и инвестиции в нефинансовые активы.При этом к финансовым вложениям организации относятся: государственные и муниципальные ценные бумаги, ценные бумаги других организаций, в том числе долговые ценные бумаги, в которых дата и стоимость погашения определена (облигации, векселя); вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций (в том числе дочерних

Суть договора инвестирования в строительство и риски

В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме. Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками; порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность; сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Содержание всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г.

Последствия «инвестиционного» договора (Николаев С.А.)

Таким образом, инвестициями в самом общем смысле следует признать вложение капитала.

Под ними понимаются инвестиции (т.е.

денежные и другие вложения)

Инвестиционные договоры и инвестиционные контракты

Это приводит к тому, что инвестиции описаны не столько с юридической точки зрения, сколько с экономической.

Именно это привело к появлению Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1039/13 от 02 июля 2013 г. В этом судебном акте Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам: “Термины «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» не имеют своего собственного строгого юридического содержания и обычно используются в законодательстве в качестве общего обозначения для целой группы различных гражданско-правовых сделок, имеющих своей целью приобретение имущественных прав на возмездной основе.

Из пунктов 4–7, 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 следует, что экономическим понятием «инвестиционные сделки» обозначаются, например, договоры купли-продажи, договоры участия в долевом строительстве, договоры подряда, договоры простого

Вопрос: .Между застройщиком и инвестором заключен инвестиционный договор, по которому застройщик производит строительство дома, а инвестор финансирует строительство и приобретает право собственности на часть помещений. Прокурор обратился в суд о признании недействительным договора, мотивируя тем, что основанием для привлечения денежных средств граждан и юрлиц для строительства является договор участия в долевом строительстве.

Правомерно ли это? (Консультация эксперта, 2009)

Следовательно, указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, законодательством РФ об инвестиционной деятельности, о жилищных накопительных кооперативах, которые имеют разграничение в регулировании сходных отношений между юридическими лицами. До введения данной нормы законодательство также не предусматривало запрета на привлечение денежных средств юридических лиц по иным видам сделок, связанных со строительством объектов.

Таким образом, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. При этом гражданско-правовая природа заключаемого договора, отличная от договора долевого участия в строительстве, не может являться безусловным основанием для признания такой сделки ничтожной.

Договор об инвестиции по строительству многоквартирного дома

Агарков М. М. Подряд. Текст и комментарий к ст. 220—235 Гражданского кодекса. М., 1924.

Алексеев С. С. Восхождение к праву: поиски и решения. М., 2001.

Алексеев С. С. Общая теория права: в 2 т. М., 1982. Т. 2.

Белов В. А. Гражданское право. Т. 1: Общая часть. М., 2012.

Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право Германии. СПб., 1910.

Большой энциклопедический словарь / общ. ред. А. М. Прохорова. М., 1999.

Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М., 2005. Т. 2.

Гримм Д. Д. К учению об объектах прав // Вестник гражданского права. 2007. № 1.

Жанэ А. Д. Электроэнергия как особого рода вещь // Журнал российского права. 2004. № 5.

Зайченко Н. М. Предмет договора энергоснабжения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2007.

Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / сост. И. М. Тютрюмов. Кн. 4. М., 2004.

Крассов Е. О. Система договорных связей в сфере организации снабжения электрической энергией: дис. … канд. юрид. наук.

Лукьянцева И. А. Правовая природа электроэнергии как объекта гражданских прав // Журнал российского права. 2008. № 3.

Лысенко А. Н. Имущество в гражданском праве России. М., 2010.

Матиящук С. В. Правовое регулирование договорных отношений в сфере электро- и теплоснабжения. М., 2011.

Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 1999.

Нестолий В. Г. Договор энергоснабжения — самостоятельный институт российского гражданского права // Сибирский юридический вестник. 2003. № 3.

Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1999.

Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 6-е изд. М., 2011.

Саватье Р. Теория обязательств: юридический и экономический очерк. М., 1972.

Свирков С. А. Основные проблемы гражданско-правового регулирования оборота энергии: монография. М., 2013.

Федотов Д. В. Бестелесное имущество в гражданском праве: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2012.

Договор об инвестировании строительства жилья и договор участия в долевом строительстве: соотношение понятий

ЖУРАВЛЕВА Анна Арташесовна, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Юридического института Северо-Кавказского федерального университета, кандидат юридических наук

355000, Россия, г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1А E-mail: ann5128@yandex.ru

В статье проводится анализ правовой природы отдельных видов инвестиционных договоров в сфере строительства. Содержится вывод о том, что все договоры инвестирования строительства жилья можно разделить на две большие группы: договоры участия в долевом строительстве, урегулированные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие указанного Закона. Участники последней группы договоров находятся под защитой Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах, исполнении обязательств и недействительности сделок, положений особенной части ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи, строительного подряда и др., а также Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Дан анализ сходств и различий указанных договоров.

Ключевые слова: инвестиционный договор, договор участия в долевом строительстве жилья, инвестирование строительства жилья, виды инвестиционных договоров в строительстве жилья.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

А. А. ZHURAVLEVA, candidate of legal sciences

Law Institute of North-Caucasus Federal University

1А, Pushkin st., Stavropol, Russia, 355000

Приобретение недвижимости на стадии строительства на современном рынке жилья стало особенно популярным в последнее десятилетие. Подобное положение дел, в частности, обусловлено определенной выгодой лица, приобретающего жилое помещение: как известно, стоимость недвижимости на стадии строительства значительно ниже стоимости этой же недвижимости после введения ее в эксплуатацию.

Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии

строительства в отечественном правопорядке опосредуются договорами об инвестировании строительства жилья. Такие договоры могут иметь различные наименования: «о долевом участии в финансировании строительства», «о долевом инвестировании», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «договор об инвестиционном участии в строительстве» и др.

Однако на практике все эти договоры имеют один и тот же предмет: лицо (инвестор) передает денежные

средства в пользу юридического лица (застройщика), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта передать его инвестору на праве собственности либо долю в праве собственности на соответствующий объект.

В науке и на практике ведутся дискуссии относительно правовой природы подобных договоров: являются ли они особым видом1 гражданско-правовых договоров или могут быть квалифицированы по признакам уже существующих договорных конструкций и рассмотрены как смешанные договоры, либо выступают не более чем поименованным гражданско-правовым договором2, но в сфере строительства жилья (договор купли-продажи будущей вещи, договор строительного подряда, договор простого товарищества, договор возмездного оказания услуг, предварительный договор и т. п.)3.

Полагаем, что более верной является позиция об особом положении таких договоров в гражданском праве, поскольку основной их вид — договор долевого участия в строительстве является предметом регулирования самостоятельного нормативного акта — Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных

1 Подробнее см.: Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6; Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4; Козлова Е. Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: дис. … д-ра юрид. наук. М., 2013. С. 165.

2 Подробнее см.: Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.

3 Подробнее см.: Муравьев Б. В. Указ. соч.

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ). Данное обстоятельство не позволяет отнести данный договор к непоименованным либо к смешанным договорам исходя из смысла ч. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ.

В то же время следует признать, что наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существует и договорная конструкция договора об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона. Заключение подобных договоров, как правило, основано на положении ст. 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Федеральный закон № 39-ФЗ), который позволяет заключать подобного рода договоры в соответствии с положениями ГК РФ (п. 1 ст. 8 Федерального закона № 39-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 1 Федерального закона № 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, которая может осуществляться в рамках различных гражданско-правовых договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных действующим законодательством, в том числе договоров, имеющих смешанный характер.

Таким образом, в отличие от Федерального закона № 214-ФЗ, Федеральный закон № 39-ФЗ фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного рода договоров, отдавая это на откуп ГК РФ4.

4 Единственным нормативным актом, который дает определение родовому понятию «инвестиционный договор» в области строительства, является постановление Правительства РФ от 10 августа 2007 г. № 505

Так, согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при разрешении споров, возникших из подобного рода договоров, судам в каждом конкретном случае следует руководствоваться положениями о договоре купли-продажи будущей вещи, либо о договоре строительного подряда, либо о договоре простого товарищества или положениями о других поименованных в ГК РФ договорах, в зависимости от условий соответствующей сделки.

Указанное положение дел дало основания многим авторам утверждать, что термин «инвестиционный договор» в строительстве в большей степени отражает экономическую сущность отношений между застройщиком и инвестором (в нашем случае — лицом, приобретающим недвижимость для личных целей). В связи с чем высшая судебная инстанция и подводит регулирование этой договорной конструкции под существующие договоры.

Однако такое положение дел не представляется правильным, поскольку отсутствие надлежащего

«О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче

согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества», которое определя-

ет его как договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т. д.).

правового регулирования прочих инвестиционных договоров в строительстве, кроме договора долевого участия в строительстве, не может быть основанием для отнесения категории «инвестиционный договор» к неюридическим понятиям. Более того, гражданско-правовые договоры так или иначе отражают хозяйственно-экономические процессы, происходящие в обществе, и многие экономические понятия в определенный момент попадают в сферу права (например, «купля-продажа», «лизинг», «кредит» и проч.).

Представляется, что понятие «договор инвестирования строительства» как нельзя лучше отражает экономико-правовую природу соответствующих правоотношений.

Под инвестициями согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Вам будет интересно Защита прав инвесторов в России

В связи с этим соответствующий договор отражает то обстоятельство, что целью инвестора является не просто приобретение на праве собственности объекта недвижимости, но и получение дополнительного полезного эффекта, который характерен именно для инвестиций — приращение стоимости первоначальных вложений. Как известно, в договоре инвестирования строительства жилья это проявляется в превышении стоимости приобретаемого объекта недвижимости на заключительной стадии строительства и после ввода объекта в эксплуатацию над суммой денежных средств (инвестиций), переданных инвестором застройщику на ранних стадиях строительства.

Так, А. В. Майфат к юридическим признакам инвестиционных договоров относит, в частности, особую цель (получение инвестором дохода от вложения средств, в том числе

в виде недвижимого имущества), а также особый источник дохода (только деятельность лица, получившего инвестиции, а не самого инвестора)5. Полагаем, что важным признаком таких договоров является наличие определенного промежутка времени между передачей инвестором инвестируемых денежных средств и получением полезного эффекта (прибыли, имущества, в том числе недвижимого), что в полной мере отражает признаки конструкции подобного рода договоров в строительстве.

Например, в США на рынке недвижимости выделяют так называемую инвестиционную недвижимость (Investment Property), которую приобретают, как правило, не для проживания своей семьи, а в целях получения дополнительного дохода, прибыли от повышения ее стоимости либо минимизации налогообложения. Такая недвижимость делится на три категории: жилая недвижимость для сдачи в аренду, коммерческая недвижимость и недвижимость для перепродажи через некоторое время. Наряду с недвижимостью, которая приобретается в целях инвестирования денежных средств, в США выделяют такой вид жилой недвижимости, который дословно переводится как «второй дом» («Second Home»), которая приобретается в дополнение к имеющемуся жилью в целях проживания там определенное время (в отпуске, в другом географическом местоположении, например, по месту работы, и т. п.)6.

Таким образом, представляется, что в настоящее время все договоры инвестирования строительства жилья по предмету урегулирования отношений между застройщиком и инвестором можно разделить на две группы: договоры долевого участия в строительстве, урегулированные

5 См.: Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006.

Федеральным законом № 214-ФЗ, и прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие норм указанного Закона7.

На практике прочие инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т. п.). В судебной практике это также находит подтверждение. Например, Верховный суд Республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон № 39-ФЗ, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение)8.

В то же время следует отметить, что несмотря на отсутствие самостоятельного нормативно-правового регулирования последней категории договоров, граждане-инвесторы по ним находятся под защитой Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», общих положений ГК РФ о договорах, об исполнении обязательств, о недействительности сделок, а также положений особенной части ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи,

7 В данном случае речь идет только об инвестиционных договорах, где на стороне инвестора выступает физическое лицо, приобретающее недвижимость для личных целей. Как известно, в строительстве существуют иные виды инвестиционных договоров, а именно — предпринимательские инвестиционные договоры, которые заключаются между органами публичной власти, например Правительством РФ, и девелопером (юридическим лицом) либо между юридическими лицами — соинвесторами, между соинвесто-рами, так называемые базовые инвестиционные договоры. Но эти договоры не являются предметом рассмотрения настоящей статьи.

8 См. подробнее апелляционное определение Верховного суда Республики Калмыкия от 31 июля 2012 г. по делу № 33-515/2012.

строительного подряда и проч., согласно разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, а также рамочного регулирования Федерального закона № 39-ФЗ.

Между тем необходимо отметить, что в теории существует множество различных точек зрения на соотношение договора долевого участия в строительстве с инвестиционным договором: от рассмотрения договора долевого участия как разновидности инвестиционного договора9 до полного отрицания пересечения этих договоров10. Однако представляется, что наличие общих признаков и целей, которые были названы выше, позволяет безоговорочно отнести договор долевого участия в строительстве и договор инвестирования строительства жилья, который заключается не по правилам Федерального закона № 214-ФЗ, к общему типу инвестиционных договоров. Такой вывод также можно сделать исходя из смысла норм ч. 2, 3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ и абз. 2 ст. 2 Федерального закона № 39-ФЗ, которые фактически предоставляют гражданам и организациям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) индивидуальных объектов недвижимости (жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений

9 Подробнее см.: Дикун А. В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1.

10 Подробнее см.: Горбачев С. Г. Указ. соч.

и проч.), а для субъектов предпринимательской деятельности также по строительству многоквартирных домов: либо договор долевого участия в строительстве, либо иной договор инвестирования строительства.

В то же время следует отметить, что несмотря на сходства данные договоры имеют и множество различий.

К основным различиям можно отнести следующие:

1) договор участия в долевом строительстве в отличие от прочих инвестиционных договоров подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);

2) договор участия в долевом строительстве должен включать в себя четкий перечень законодательно установленных существенных условий (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);

3) предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге (ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ);

4) инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством (п. 1 ст. 3, ст. 121, 152 Федерального закона № 214-ФЗ).

Таким образом, инвесторы по договору инвестирования строительства жилья, который заключается в простой письменной форме, в отличие от договора о долевом участии в строительстве, испытывают на себе большее количество рисков в ходе возникновения и исполнения соответствующих договорных обязательств.

Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.

Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4.

Дикун А. В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1.

Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6.

Первичный рынок жилья в Украине сегодня – это просто «экспериментальная лаборатория» разнообразных юридических схем, изобретаемых застройщиками с целью «продажи» будущих объектов жилой недвижимости, которые в изобилии предлагаются потенциальным покупателям «квадратных метров». Проблема заключается лишь в том, что эти «опыты» проводятся на инвесторах – в большинстве своем обычных людях среднего достатка. Последние, зачастую, в погоне за экономией и низкой стоимостью жилья даже и не задумываются, какие документы подписывают с застройщиками и какими последствиями это для них чревато в том случае, если в будущем, к примеру, возникнут проблемы с финансированием и соответственно завершением строительства.

Поэтому любому инвестору, хотя и очень не хочется даже упоминать об этом, но, все же следует проявить разумную осмотрительность и задуматься еще на стадии подписания договора о «покупке» будущего жилья над вопросом, как он будет защищать свою инвестицию и нарушенное право, в том случае, если «вдруг» возникнет конфликт с застройщиком.

Как практикующему юристу, мне всегда интересно анализировать предложения застройщиков на первичном рынке недвижимости, их схемы и те договорные конструкции, которые они предлагают потенциальным инвесторам для оформления правоотношений, связанных с приобретением строящегося жилья.

На мой взгляд, интересными для юридического анализа являются схема и та конструкция договора, которые сегодня предлагает одна из крупнейших строительных компаний г. Киева. Я давно слышал о том, что ряд застройщиков используют такую модель, и она становится все более популярной, но все не было подходящего случая разобраться детальнее. Поэтому когда один из юристов сообщил, что к нам на фирму обратились клиенты, которые планируют приобрести жилье в разных жилых комплексах, но по одной схеме – по инвестиционному договору с дальнейшим заключением договора купли-продажи, то я с удовольствием ознакомился с проектами этих документов. Своими же выводами по этому поводу поделюсь в этой статье.

Немного теории о правовой конструкции инвестиционных договоров

В договорном праве отсутствует понятие инвестиционного договора, как отдельного вида гражданско-правовых договоров. Это обусловлено, прежде всего, спецификой инвестиционных правоотношений.

Согласно с инвестиционным законодательством под инвестиционными правоотношениями в широком смысле этого понятия следует понимать любые правоотношения, возникшие между инвестором (то есть лицом, которое вкладывает средства) и участником инвестиционной деятельности (то есть лицом, которое обеспечивает реализацию инвестиций в качестве исполнителя), целью которых является получение дохода или создание социального эффекта.

При оценке наличия инвестиционных отношений между сторонами договора следует учитывать правовое заключение Верховного Суда Украины, в котором указано, что участие лица в строительстве многоквартирного дома с целью приобретения права собственности на квартиру в нем не является инвестицией в понимании Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

Поэтому если вести речь о сфере строительства, то суть инвестиционных отношений в этом случае заключается во вложении инвестором имущественных (денежных) ценностей в объекты инвестирования, которыми, в том числе могут быть и квартиры в строящихся объектах недвижимости. Но следует точно разделять отношения, связанные с привлечением средств от физических и юридических лиц, которые не являются инвестиционными (если применять указанное выше правовое заключение ВСУ), и собственно инвестиционные отношения, связанные с дальнейшим вложением в строительство жилья средств, привлеченных от таких физических и юридических лиц.

Специальное законодательство в инвестиционной сфере обязывает субъектов инвестиционных отношений оформлять такие отношения на договорной основе, но при этом закрепляет принцип свободы выбора сторонами гражданско-правовых (хозяйственных) конструкций используемых договоров в зависимости от конкретных обстоятельств. Из этого следует, что инвестиционные отношения могут быть оформлены любым гражданско-правовым видом договора, соответствующие действительным намерениям сторон, в частности, купли-продажи, подряда, совместной деятельности и прочих, или смешанным договором, который содержит в себе элементы разных конструкций договоров.

Поэтому само по себе использование в договоре названия «инвестиционный договор» не дает возможности оценить с юридической точки зрения, какие правоотношения возникли (или возникнут) между сторонами такого договора. Всегда требуется дополнительно провести анализ содержания предмета, прав и обязанностей сторон в таком договоре, чтобы понять, какой гражданско-правовой договор заключен (или будет заключен) между сторонами.

Ранее в сфере строительства для оформления отношений между застройщиками и покупателями будущего жилья довольно часто использовались конструкции смешанных договоров, содержащих элементы договоров подряда и поручения, которые назывались договорами о долевом участии в строительстве, реже просто инвестиционными договорами.

Казалось бы, с внесением изменений в законодательство относительно установления запрета на привлечение от физических и юридических лиц средств с целью их дальнейшего инвестирования и финансирования в строительство жилья любыми иными способами, кроме как с использованием механизмов ФФС, ФОН и ИСИ, а также эмиссии целевых облигаций, застройщики вынужденно откажутся от применения любых договорных конструкций (в том числе и договоров, называемых инвестиционными), в том случае, если средства от потенциальных покупателей привлекаются еще на стадии строительства жилья.

С оговорками, возможно, исключением в этом случае можно считать только лишь конструкцию предварительного договора.

Вместе с тем, и сегодня на строительном рынке жилья иногда присутствуют объекты строительства, в которых застройщики активно предлагают желающим приобрести квартиры через «инвестиционную» модель вложения средств.

Так чем же так интересна схема застройщика, который предлагает покупателям на начальном этапе заключение инвестиционных договоров, а после принятия объекта строительства в эксплуатацию дополнительно – договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости?

Инвестиционный договор в современной интерпретации одного из застройщиков

Рассмотрим предлагаемые проекты инвестиционных договоров детальнее.

Общая информация об участниках правоотношений

Из преамбулы проекта договора следует, что в правоотношениях по строительству и финансированию жилого комплекса принимает участие много сторон: заказчик строительства (судя по всему, это же лицо владеет и правами на земельный участок, который застраивается), исполнитель функций заказчика, генеральный подрядчик и КИФ (институт совместного инвестирования). При этом инвестиционный договор с потенциальными покупателями будущего жилья заключает КИФ, который имеет отношение к объекту строительства и предлагаемым им объектам жилой недвижимости на основании заключенного с исполнителем функций заказчика инвестиционного договора.

Очевидно, что владельцы прав на строящийся объект никогда не предоставят потенциальному покупателю для ознакомления документы, которые регулируют правоотношения между ними в связи со строительством жилого комплекса (то есть между заказчиком строительства и исполнителем функций заказчика, а также инвестиционный договор между исполнителем функций заказчика и КИФом).

Потенциальному инвестору остается довольствоваться лишь тем, что в предлагаемом ему договоре есть указание на этих субъектов и некоторые документы, которые подписаны между ними. Поэтому лишь обратим внимание, что, не изучив указанные документы, не возможно достоверно быть уверенным в том, что КИФ действительно имеет безукоризненные с юридической точки зрения права на строящиеся объекты недвижимости, которые он предлагает к «продаже» потенциальным покупателям. К примеру, инвестиционный договор между исполнителем функций заказчика и КИФом может быть расторгнут досрочно или признан недействительным, что может повлечь утрату КИФом прав на объекты недвижимости, которые он предлагает к «продаже». Поэтому, возможно, это домыслы, с моей стороны, но такая вероятность существовать будет до тех пор, пока объект недвижимости не введут в эксплуатацию и далее – все обязательства сторон не будут выполнены надлежащим образом. Но, так или иначе, на эти правоотношения потенциальный покупатель будущего жилья повлиять никак не сможет.

Итак, визуально на первый взгляд может показаться, что схема по формальным основаниям соответствует требованиям инвестиционного законодательства. Ведь в ней присутствует институт совместного инвестирования (КИФ) и формально инвестирование (финансирование) объекта строительства осуществляется напрямую через такой ИСИ.

Но давайте не будем спешить с преждевременными выводами, и обратим внимание на особенности привлечения средств КИФами в статусе институтов совместного инвестирования, а также проанализируем предлагаемый к заключению инвестиционный договор, чтобы определить к какой гражданско-правовой конструкции его можно отнести и соответственно, какие же правовые последствия его заключение будет иметь для инвестора.

Чтобы глубоко не вдаваться в юридический анализ специфики деятельности ИСИ (в частности, такого его вида, как КИФ) и не смещать акценты в этой статье (поскольку эта проблема может быть предметом проведения отдельного анализа и написания полноценной статьи), лишь обратим внимание на то обстоятельство, что средства от инвесторов КИФ должен привлекать за счет эмиссии собственных акций. Такими средствами (то есть, полученными в ходе эмиссии акций) уже и распоряжается КУА в интересах КИФа. Поэтому заключение инвестиционного договора между КИФ и исполнителем функций заказчика в целом ложится в канву специального законодательства (при условии осуществления инвестирования по указанному договору за счет средств, полученных из корректных источников). А вот правомерность заключения КИФом инвестиционного договора с инвесторами с целью привлечения средств вызывает сомнения, и соответствуют ли такие операции КИФ, заложенным специальным законодательством, регулирующим деятельность ИСИ, принципам, зависит, прежде всего, от юридической оценки инвестиционного договора, по которому КИФ привлекает средства третьих лиц.

Но в рассматриваемом нами случае средства, которые КИФ привлекает от потенциальных покупателей квартиры по так званому «инвестиционному договору», далее инвестируются КИФом в строительство жилья путем их перечисления исполнителю функций заказчика по соответствующему инвестиционному договору.

Поэтому правомерность заключения КИФом инвестиционных договоров с будущими покупателями квартир с целью привлечения их средств таким способом вызывает сомнения. И соответствуют ли такие операции КИФ, заложенным специальным законодательством, регулирующим деятельность ИСИ, принципам, зависит, прежде всего, от юридической оценки инвестиционного договора, по которому КИФ привлекает средства третьих лиц.

Относительно же инвестиционного договора можно сделать следующие выводы.

Предмет инвестиционного договора

В предмете этого договора указано, что он заключается с целью инвестиционного участия инвестора в строительстве дома, что инвестор обязуется обеспечить инвестирование своей будущей квартиры путем осуществления инвестиционных взносов. Со своей стороны, КИФ обязуется обеспечить финансирование строительства дома, непосредственно строительство с выполнением строительных норм, стандартов и правил, а также введение его в эксплуатацию и после оформления права собственности на искомую квартиру на себя передать ее в собственность инвестора в порядке, предусмотренном этим договором.

В целом, как было отмечено выше, такие обязательства КИФа выглядят сомнительно с учетом того, что это финансовый посредник и его исключительная задача обеспечить финансирование строительства, и он не может никоим образом брать на себя обязательства, связанные со строительством или введением построенного объекта в эксплуатацию. Но даже не этот факт имеет сейчас значение, а тот, каким образом будет достигнута конечная цель инвестора по такому договору (коей, конечно же, является получение квартиры в собственность). В частности, в этом договоре указывается, что инвестору в собственность квартира будет передана КИФом (понятно, что после совершения всех инвестиционных взносов) путем заключения договора купли-продажи квартиры, который удостоверяется нотариально. Далее говорится о том, что договор купли-продажи заключается на условиях, указанных в инвестиционном договоре, в течение определенного времени с момента введения объекта строительства в эксплуатацию и у определенного нотариуса по указанному месту.

При этом инвестиционный договор не содержит положений, в которых бы однозначно было указано, что будущий договор купли-продажи должен быть заключен сторонами на каких-то определенных условиях. Так, по тексту инвестиционного договора иногда встречаются положения, которые, вероятно, будут (или должны быть включены) в будущий договор купли-продажи. К примеру, это положения о характеристике будущей квартиры, условия о том, что оплата по инвестиционному договору будет засчитана в счет оплаты по договору купли-продажи, или условия о передаче ключей к квартире и технического паспорта. Поэтому нельзя исключать, что в будущем при заключении договора купли-продажи квартиры у сторон не возникнут какие-либо аргументированные возражения на тот счет, содержит ли этот договор все существенные условия или, наоборот, в него следует какие-то условия добавить, или одна из сторон просто не согласна с одним из условий этого договора. Это важно, поскольку необходимо будет определять, в связи с чем, одна из сторон отказывается заключать договор купли-продажи (или уклоняется от его заключения), является ли это нарушением условий инвестиционного договора или это означает, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи. В свою очередь, это влияет на определение наличия правовых оснований для расторжения инвестиционного договора, порядка его расторжения, возможности применения мер ответственности.

В любом случае все это выглядит очень знакомо, это же условия предварительного договора! Ведь так?!

Так, инвестиционный договор или все же, предварительный?!

В теории договорного права сказано, что предварительный договор заключается сторонами с целью установить их обязанность заключить в будущем определенный гражданско-правовой договор, к примеру, договор купли-продажи квартиры, на условиях, оговоренных в таком предварительном договоре. Но есть одно «неудобное» императивное требование закона – предварительный договор должен быть заключен в той форме, что и основной договор в будущем. В нашем случае, этот договор тогда следовало бы удостоверить нотариально.

А вот нет, по мнению застройщика, это никакой не предварительный договор! Об этом прямо указывается в заключительных положениях инвестиционного договора. В частности, там сказано, что этот договор не является предварительным договором купли-продажи квартиры, а все его положения, относительно заключения договора купли-продажи квартиры, являются такими, что касаются и регулируют исключительно порядок исполнения этого договора сторонами.

Но ведь целью предварительного договора как раз и есть – согласование порядка его исполнения сторонами в будущем путем заключения основного договора на определенных предварительным договором условиях. Поэтому такое положение в инвестиционном договоре, не опровергает возможность его оценки как содержащего условия, характерные предварительным договорам, а наоборот – подтверждает правильность такого вывода.

Что касается прямого указания в инвестиционном договоре на то, что это не предварительный договор, то, конечно, это выглядит «креативно»! Наверно, в этом случае был использован принцип свободы договора. Но все же этот принцип не абсолютен и тоже имеет свои ограничения. В частности, сторонам при заключении договоров следует придерживаться требований закона и делового оборота, требований разумности и справедливости.

Вам будет интересно Инвестиционная активность и динамика инвестиций в США (Курсовая работа)

Договорному праву в нашей правовой системе (к сожалению, для разработчиков проекта инвестиционного договора) не знакомы иные конструкции гражданско-правовых договоров, в которых бы исполнение обязанностей сторон по таким договорам реализовывалось бы в будущем путем заключения между ними других договоров, за исключением конструкции предварительного договора. Теория договорного права признает реальные договора (те, которые заключаются одновременно с их исполнением) и консенсуальные договора (те, в которых обязательства могут выполняться в будущем, уже после заключения самих договоров). Но обязанность заключить договор в будущем, исходя из императивного правила, что договор считается заключенным в том случае, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям, может быть реализована исключительно через конструкцию предварительного договора и никак иначе. Поскольку заключение сделки – это достижение между сторонами согласия по всем существенным условиям, то только договорная конструкция предварительного договора создает условия для того, чтобы стороны договорились в настоящем о заключении договора в будущем на заранее определенных условиях. Только в этом случае такая договоренность сторон приобретает форму договора, а стороны получают возможность судебной защиты своих прав.

Юридическая оценка правоотношениям сторон по договору дается исходя из предмета договора, его существенных условий, содержания прав и обязанностей сторон по такому договору, а не по названию договора или в связи с желанием сторон придать правоотношениям иной характер путем отрицания правил, которые установлены законодательно, да, еще и императивной форме. Поэтому если из содержания обязанностей сторон по договору следует, что они принимают на себя обязательства заключить какой-либо договор в будущем, то к таким положениям договора следует применять исключительно правила, регулирующие заключение предварительных договоров. Даже в том случае, если стороны прямо указывают, что такие условия не следует считать условиями предварительного договора. В противном случае, если не считать указанные выше условия предварительным договором, то тогда такие условия не имеют юридической силы договорного обязательства, поскольку юридическую значимость договоренности сторон о заключении основного договора в будущем получают согласно с гражданским законодательством только в одном случае, если стороны придают им конструкцию предварительного договора.

Следовательно, предлагаемый к заключению инвестиционный договор, как бы ни хотелось застройщику этот факт не признавать (или даже более того, невзирая на его прямое отрицание), содержит в себе условия, характерные предварительным договорам. Таким образом, по общему правилу к такому договору следует применять правила относительно необходимости соблюдения формы такого договора. Как и основной договор купли-продажи, инвестиционный договор также следовало бы нотариально удостоверять.

Несоблюдение требований законодательства о нотариальном удостоверении договора является основанием считать такой договор ничтожным, а значит – такой договор является недействительным и не порождает прав и обязанностей у сторон. Более того, ничтожность – это недействительность в силу закона, то есть сторонам даже не нужно обращаться в суд, чтобы признать этот договор недействительным.

Конечно, можно сказать, что я придираюсь и придумываю все. Но факт остается фактом.

Из указанного выше следует, что при заключении инвестиционного договора в простой письменной форме, в том виде, в котором он предлагается, все время будет существовать угроза, что одна из сторон заявит о ничтожности этого договора в целом, ну, или его части. Но это ведь самая важная часть, поскольку без определения условий о получении квартиры в собственность в будущем, инвестирование само по себе бессмысленно для инвестора. Этот правовой дефект неустраним, разве что только договор нотариально удостоверить. И, то, как сформулированы условия инвестиционного договора, не позволяет с полной уверенностью утверждать, что у сторон не возникнет проблем в будущем при заключении договора купли-продажи, что ими в полной мере согласованы все существенные условия будущего договора купли-продажи.

Это означает, что инвестор может выполнить все свои обязательства по инвестиционному договору, которые, прежде всего, и сводятся к осуществлению инвестиционных взносов. Что же будет дальше? Это уже лотерея, и «счастливый билетик только в руках» КИФа. Поскольку содержание прав и обязанностей сторон в инвестиционном договоре создаст инвестору в будущем сложности, если придется обращаться в суд за защитой своих прав. Это следует как из формулирования прав и обязанностей сторон в инвестиционном договоре, так и из дополнительной оговорки, включенной в договор, для того, чтобы у инвестора не возникало ненароком «неправильных» мыслей. В частности, в инвестиционный договор включено положение, что этот договор не предоставляет инвестору права собственности на квартиру, права пользования квартирой или право доступа к ней до момента заключения между сторонами соответствующего договора купли-продажи и регистрации права собственности на квартиру за инвестором. Это означает, что набор средств правовой защиты у инвестора очень ограничен, он может требовать только расторжения договора и возврата вложенных средств. Выглядит все это совершенно не привлекательно, с точки зрения общих перспектив, сроков реализации и стоимости вложенных денег, которые имеют свойство обесцениваться.

Иные условия инвестиционного договора

Если выше шла речь о концептуальных юридических проблемах используемой конструкции договора, то ниже еще пару слов хотелось бы добавить и об условиях предлагаемого договора, которые больше связаны непосредственно с возможностями КИФа «выкручивать руки» инвестору.

Не буду комментировать «жесткие» условия инвестиционного договора о возможности повышения стоимости квадратных метров до полной оплаты инвестиционных взносов, лишь немного остановлюсь на разделе об ответственности сторон и условиях досрочного расторжения договора. Поскольку, как я выше говорил, руководствуясь принципом свободы договоров, стороны все же должны придерживаться требований о разумности и справедливости.

И вот, какими выглядят «справедливые условия», по мнению, КИФа.

В частности, в договоре указано, что он не может быть расторгнут в одностороннем порядке (то есть по уведомительной процедуре и без обращения в суд), за исключением случаев, которые прямо указаны в договоре.

Так, договор содержит положения о возможности одностороннего отказа от договора со стороны КИФа, если инвестор уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, просрочил текущий инвестиционный платеж или отказался от подписания дополнительного соглашения относительно увеличения цены квартиры. В этих случаях КИФ возвращает инвестору уплаченные последним средства за вычетом штрафа в размере 5 процентов (в другом варианте договора 10 процентов) в течение 90 календарных дней с момента расторжения договора. Да, в целом-то и все.

Это означает, что расторжение этого договора по любым иным основаниям будет иметь исключительно судебную, то есть сложную и длительную, перспективу.

А что же может инвестор?

Инвестор со своей стороны тоже может расторгнуть договор, к примеру, если КИФ отказался от заключения основного договора купли-продажи, и в этом случае КИФ обязан вернуть вложенные средства и даже уплатить штраф инвестору в размере аж 0,01 процента в течение 10 дней после расторжения договора. Да, только одна проблема, договор то в этом случае можно расторгнуть только в судебном порядке.

Также инвестор в судебном порядке может требовать расторжения договора, если срок окончания строительства просрочен более чем на 6 месяцев, и в этом случае КИФ обязан вернуть вложенные средства и уплатить штраф инвестору в таком же размере — 0,01 процента, но уже в течение 30 дней после расторжения договора.

С виду такой себе длительный и практически беспроцентный кредит! Действительно условия выглядят для обеих сторон «справедливыми и разумными».

Соответственно у меня возникает банальный вопрос, как можно предлагать договора с такими условиями инвесторам? И какой же веской должна быть причина, чтобы покупатель принял решение заключить такой рисковый договор, да еще и на столь невыгодных условиях? Но ведь, заключают…

АРТУР НОНКО, к.ю.н., управляющий партнер ЮФ «Центр правового консалтинга»

УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ О ПРИВЛЕЧЕНИИ СРЕДСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ И НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. СОВЕТЫ ИНВЕСТОРАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ

Юридический консалтинг по вопросам привлечения средств в строительство жилья и нежилой недвижимости.

Иные публикации по указанной тематике на нашем сайте:

Переуступка: на что нужно обратить внимание при покупке квартиры у предыдущего владельца

Какие формы и способы привлечения денежных средств в жилищное строительство? Часть І. Механизмы предусмотренные законом.

Какие правовые схемы и способы финансирования жилищного строительства существуют? Часть ІІ. Альтернативные механизмы

Юридическая помощь. Консультация при покупке квартиры в новостройке

Нужен ли юрист при покупке квартиры и на что стоит обратить внимание?

Какие риски при покупке квартиры в новостройке?

Какие правила покупки квартиры в новостройке нужно знать?

Какие виды инвестиционных договоров на строительство существуют?

Риски при подписании предварительного договора купли продажи в строящемся доме

Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры?

Стоит ли покупать квартиру через ценные бумаги? Целевые облигации в строительстве

Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру: за и против

Схемы и способы покупки квартиры в новостройке

Какие риски при инвестировании в новостройку существуют?

Какие документы нужны при покупке квартиры в новостройке?

Новые условия строительства. Какие изменения произошли?

Строительный подряд. «Неожиданные» изменения в проектно-сметной документации

Покупка имущественных прав на квартиру, как вывести застройщика «на чистую воду»: история из личного опыта

Квартира по доверенности: покупать или не покупать?

Покупка квартиры в новостройке через дериватив: правда ли то, что нам говорят?

Прекрасная квартира от застройщика в «клубном доме» и кабала в подарок

Привлечение ИСИ средств в строительство жилья по инвестиционным договорам: действия в пределах требований законодательства или, как обычно, – на «грани фола»?

Покупка квартиры по предварительному договору: есть ли юридические риски?

Договор о делегировании функций заказчика строительства: можно ли его заключать?

Покупка квартиры через фонд финансирования строительства: существуют ли юридические риски?

Покупка квартиры через облигации: все за и против?

Членство в кооперативе как способ приобретения квартиры: надежна ли инвестиция?

Покупка квартир в новостройках: что необходимо знать инвестору?

Клубный дом: особенности инвестирования на первичном рынке недвижимости

Редакция Domik.ua подготовила следующий материал из цикла публикаций о схемах привлечения частных инвестиций на первичном рынке Украины. В этой статье речь пойдет об одном из трех способов, предусмотренных законодательством — институтах совместного инвестирования (ИСИ). Материал подготовлен совместно с экспертами BildControl.ua и юристом Владимиром Копотем.

Схема привлечения средств инвестора — один из 40 параметров, которые проверяют эксперты Bild.ua, чтобы составить индекс надежности каждой новостройки. На сайте можно узнать, какую позицию занимает выбранный жилой комплекс в рейтинге надежных, и заказать подробный отчет с материалами исследования. В нем будут собраны все разрешительные документы и факты о застройщике, которые помогут принять решение о целесообразности инвестирования в этот объект.

Читайте также: Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи и Покупка жилья в новостройке через фонды операций с недвижимостью

Законодательное регулирование

Схема приобретения квартиры по инвестиционному договору регулируется Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» (далее – Закон).

Настоящий Закон направлен на обеспечение привлечения и эффективного размещения финансовых ресурсов инвесторов и определяет правовые и организационные основы создания, деятельности, прекращения субъектов совместного инвестирования, особенности управления активами указанных субъектов. Он устанавливает требования к составу, структуре и хранению таких активов, особенности эмиссии, обращения, учета и выкупа ценных бумаг институтов совместного инвестирования, а также порядок раскрытия информации об их деятельности.

Инвестор сможет получить квартиру в собственность только после ввода дома в эксплуатацию.

инвестор – физическое лицо, приобретающее объект недвижимости в будущем путем внесения инвестиционных взносов;
фонд – финансовая компания, принимающая инвестиционные взносы от инвестора с целью финансирования строительства объекта. Это может быть корпоративный (КИФ) или паевой фонд (ПИФ);
компания по управлению активов (КУА) , которая действует от имени фонда;
застройщик – подрядная организация, которая осуществляет непосредственно работы по строительству дома.

Застройщик не может напрямую подписывать инвестиционные договоры с инвестором. Это запрещено Законом.

ПИФ — это совокупность активов, которые принадлежат инвесторам на правах совместной частичной собственности. Они находятся в компании по управлению активами и учитываются ею отдельно от результатов хозяйственной деятельности. ПИФ не выступает юридическим лицом и управляется КУА.

КИФ — это институт совместного инвестирования (ИСИ), который создается в форме открытого акционерного общества (ОАО) и осуществляет исключительно деятельность по совместному инвестированию.

В отличие от ПИФ, КИФ — юридическое лицо в форме акционерного общества (АО) и создается не самой КУА, а третьим юридическим лицом. КИФ самостоятельно определяет, в чьи облигации (каких застройщиков) вкладывать средства.

Суть процесса покупки квартиры

Застройщик привлекает финансовую компанию (КИФ или КУА), которая организовывает фонд с целью привлечения денежных средств от инвесторов. После введения дома в эксплуатацию, фонд подписывает с инвестором договор купли-продажи, по которому инвестор приобретает квартиру и оформляет право собственности на нее.

Предмет договора — инвестиционное участие инвестора в строительстве дома.

При подписании инвестиционного договора следует обратить внимание на такие аспекты:

юридическая связь между застройщиком и фондом — на каком основании фонд продает квартиры в строящемся доме (как правило, это инвестиционный договор между КУА и застройщиком);
полномочия подписантов по договору (устав, доверенность);
характеристики объекта инвестирования (квартиры);
сроки выполнения инвестиционного договора, то есть сроки сдачи дома в эксплуатацию;
порядок, условия и сроки подписания основного договора;
ответственность сторон;
порядок выхода из сделки (расторжение инвестиционного договора) и возврат инвестиционных взносов (или продажа третьим лицам).

Покупка квартиры через Институт совместного инвестирования чем-то похожа на схему приобретения недвижимости через Фонды финансирования строительства, но есть два важных отличия.

Во-первых, в ИСИ могут привлекать средства инвестора до получения застройщиком всех необходимых разрешительных документов.

Во-вторых, инвестиционный договор по своей структуре и конечному результату напоминает предварительный, поскольку в итоге стороны подписывают основной договор купли-продажи. Только в данном случае привлекается инвестиционный фонд, а предварительный можно подписать сразу с застройщиком.

Инвестиционный договор не выступает правоустанавливающим документом, по которому можно оформить право собственности на объект недвижимого имущества.

Переход права собственности на инвестора происходит после заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности в Реестре имущественных прав на недвижимое имущество.

Преимущества покупки квартиры через ИСИ:

деятельность ИСИ контролируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, то есть, на государственном уровне;
инвестирование в ИСИ — целевое. Это значит, что денежные средства могут пойти исключительно на строительство дома;
теоретически, ИСИ контролирует выполнение обязательств со стороны застройщика и, в случае необходимости, может заменить подрядчика, чтобы достроить дом и сдать его вовремя.

у инвесторов нет возможности контролировать процесс выполнения застройщиком своих обязательств;
отсутствуют прямые договорные отношения инвестора с застройщиком. В случае невыполнения обязательств со стороны застройщика, инвестор не сможет предъявить ему претензии, так как застройщик не выступает стороной инвестиционного договора между фондом и инвестором;
фонд оформляет право собственности на свое имя, после чего перепродает его инвестору по договору купли-продажи. Как правило, это условие прописывается в дополнительном соглашении. При этом не все застройщики прописывают связь инвестиционного и будущего договора купли-продажи. Это означает риск увеличения стоимости квадратного метра. Чтобы этого не произошло, необходимо настаивать на том, чтобы продавец указал в дополнительном соглашении порядок перехода с инвестиционного договора в куплю-продажу;
цель инвестирования – получение права собственности на объект недвижимого имущества. В случае непредвиденных обстоятельств (например, заморозка стройки по каким-либо причинам), инвестор не получает объект инвестирования, а может лишь рассчитывать на возврат денежных средств без учета инфляционных потерь и курсовой разницы;
инвестиционные договоры подписываются в письменной форме и не подлежат государственной регистрации либо нотариальному удостоверению;
полное выполнение инвестиционного договора возможно лишь после ввода дома в эксплуатацию;
фонд может привлекать средства до получения всех необходимых разрешительных документов;
договор купли-продажи объекта удостоверяется частным нотариусом, которого определяет фонд;
при заключении договора купли-продажи объекта инвестор оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы договора купли-продажи объекта) и услуги нотариуса за нотариальное удостоверение договора купли-продажи объекта.

На что обратить внимание при покупке квартиры через ИСИ:

предмет договора;
полномочия подписантов по договору;
характеристики квартиры;
цена объекта;
условия оплаты;
ответственность сторон;
порядок выхода из сделки (расторжение договора купли-продажи).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

Организацией с застройщиком заключен договор инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений. Организация не является ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. После того как застройщик выполнит все требования, установленные для него Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве. После этого организация намеревается реализовать свои права на строящиеся помещения по договорам уступки прав требования. Организация применяет общую систему налогообложения.
Каков бухгалтерский и налоговый учет данных операций у инвестора?

4 апреля 2018

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ).
Под инвестиционной деятельностью понимаются вложения инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Закона N 39-ФЗ).
В числе субъектов инвестиционной деятельности закон называет, в частности, инвесторов, осуществляющих капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также заказчиков, которыми являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (п.п. 2, 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Причем заказчиками могут быть и инвесторы.
Пунктом 1 ст. 8 Закона N 39-ФЗ определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Между тем ГК РФ не выделяет инвестиционный договор (договор об осуществлении инвестиций в объекты капитального строительства) в качестве отдельного вида гражданско-правового договора. В зависимости от особенностей правоотношений, которые складываются между сторонами, к таким договорам применяются правила ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Причем, как указано высшим судом, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Иными словами, по инвестиционному договору инвестор вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования законченного строительством объекта капитальных вложений (например, здания, жилых и нежилых помещений).
При этом до окончания строительных работ инвестор имеет право на передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам (ст. 6 Закона N 39-ФЗ).
В то же время необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 2 Закона N 39-ФЗ указанный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом N 214-ФЗ. «Зеркальное» положение установлено ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ: действие этого закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Кроме того, ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ также установлено, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В анализируемой ситуации договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве, после того как застройщиком будут выполнены все требования, установленные для него Законом N 214-ФЗ. И только после этого организация будет переуступать свои права участника долевого строительства иным лицам. В связи с этим полагаем, что уступка прав по договору в том числе физическим лицам, не являющимся предпринимателями, будет законная.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Вам будет интересно ФЗ об инвестиционных фондах: какие бывают видео

Приобретенные права участника строительства (права требования на законченные строительством помещения), по нашему мнению, организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», то есть отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника строительства».
Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в качестве дебиторской задолженности (в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме прироста стоимости финансовых вложений (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью)) (п. 2 ПБУ 19/02). Данный вывод соответствует также пп. «г» п. 3.1.8 «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее — Положение N 160). Согласно приведенной норме денежные средства, переданные инвестором на строительство объекта недвижимости, отражаются у него на расчетах до окончания строительства и зачисления построенного объекта на баланс организации.
С учетом изложенного полагаем, что в бухгалтерском учете могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислен инвестиционный взнос;
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»
— учтены права требования на объекты строительства (п. 9 ПБУ 19/02).
После перезаключения договора необходимо будет сделать внутренние проводки по счету 58 или 76, так как согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, аналитический учет по счету 58 «Финансовые вложения» ведется по видам финансовых вложений и объектам, в которые осуществлены эти вложения, а по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — по контрагентам и договорам;
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 58 (76), субсчет «Права участника строительства».
Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
При переуступке права требования производятся следующие записи:
Дебет 62 (76), субсчет «Расчеты с покупателем» Кредит 91
— отражен доход от переуступки прав требования;
Дебет 91 Кредит 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства»
— списана стоимость прав требования;
Дебет 91 Кредит 68
— начислен НДС.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.
Что касается инвестиционного взноса, то в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ при его перечислении (либо при финансировании строительства иным способом) объекта обложения НДС не возникает. Поэтому до переуступки прав требования по договору организация не должна исчислять и уплачивать НДС.
В целях налогообложения операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 28.02.2013 N 03-07-11/5926, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 06.07.2011 N 16-15/065628@, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Таким образом, операции по уступке (переуступке) прав требования по договору участия в долевом строительстве являются самостоятельным объектом обложения НДС (смотрите также письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2012 N Ф09-7710/12 по делу N А50-24814/2011). При этом в отношении указанных операций положения пп. 1 п. 2 ст. 146, ст. 149, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, дополнительно смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 N 08АП-3342/2008).
В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
На основании этой же нормы исчисляется налоговая база при реализации имущественных прав на нежилые помещения (не гаражи и машино-места) (письмо ФНС России от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291@, постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09).
Обратите внимание, что расходы на приобретение имущественных прав для целей п. 3 ст. 155 НК РФ определяются как размер денежных средств, уплаченных застройщику участником долевого строительства для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. В связи с этим, по мнению специалистов финансового ведомства, при определении налоговой базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, проценты по кредиту, уплачиваемые участником долевого строительства банку или иной кредитной организации, в составе расходов на приобретение имущественных прав для целей применения данного пункта 3 учитывать не следует (письмо Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284).
Сумма НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ, на день уступки прав требования, то есть на дату государственной регистрации договора уступки права требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве (п. 8 ст. 167 НК РФ, смотрите также постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14178/11).

Налог на прибыль

В соответствии с п. 1 ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается полученная налогоплательщиком прибыль, определяемая для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, как полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.
Очевидно, что при уплате инвестиционного взноса какого-либо дохода — экономической выгоды (п. 1 ст. 41 НК РФ) — организация-инвестор не получает. В составе расходов инвестиционные платежи не учитываются на основании п.п. 14, 17 ст. 270 НК РФ.
В данном случае согласно п. 1 ст. 249 НК РФ у инвестора, а в последующем участника долевого строительства, облагаемый налогом на прибыль доход от реализации имущественных прав возникнет только при уступке прав требования по договору долевого участия (смотрите, например, письма Минфина России от 22.07.2016 N 03-11-11/43086, от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83).
Выручка от реализации имущественных прав определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за уступаемые имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме (п. 2 ст. 249 НК РФ). При определении доходов из них исключаются суммы НДС, предъявленные налогоплательщиком приобретателю имущественных прав (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В данном случае расходом на приобретение имущественного права будет часть ранее уплаченного инвестиционного взноса, приходящаяся на уступаемое право требования (в части каждого помещения, право на которое переуступается). На момент реализации имущественного права эта часть инвестиционного взноса перестает быть целевым взносом или авансом (письмо УФНС России по г. Москве от 20.03.2006 N 19-11/21523).
Таким образом, в случае уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@).
Если цена приобретения имущественного права с учетом связанных с его реализацией расходов окажется выше цены, по которой данное право реализуется, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве;
— Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
— Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Договор инвестирования ГК РФ

Четкого законодательного определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность, ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не содержится. Следовательно, определить правовую природу данного вида договоров и рассчитать возможные риски инвесторов весьма непросто. Кроме того, признаки инвестиционного договора весьма схожи с признаками других гражданско-правовых договоров, например: простого товарищества, строительного подряда, договором участия в долевом строительстве, договором о совместной деятельности и др. Связано это, прежде всего, с тем, что законодательное закрепление данного вида гражданско-правового договора в ГК РФ отсутствует.

К числу основных понятий, которыми оперируют действующее инвестиционное законодательство и отечественная наука, относятся «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», определенные в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Согласно пункту 1 статьи 1 указанного закона инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Что касается инвестирования в создание и воспроизводство основных фондов, то оно осуществляется в форме капитальных вложений. Таким образом, инвестиционная деятельность определяется как «вклад» в целях получения прибыли (дохода). Также в статье 7 данного закона содержится упоминание об инвестиционном договоре, в частности, согласно пункту 1, основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Ряд авторов рассматривает инвестиционный договор в узком смысле, акцентируя внимание на понятии договора в сфере строительства. Следует заметить, что инвестиционный договор имеет множество видов. Связано это с тем, что инвестирование может осуществляться в любые объекты гражданских прав. Главное, чтобы они использовались в производстве (в широком смысле), а не теряли своей ценности в процессе текущего конечного потребления. В противном случае экономическое содержание инвестиции теряет свой смысл. Согласно ст. 3 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства страны, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция и другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. Аналогичное определение закреплено и в других актах законодательства. Так, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» признает в качестве объектов капитальных вложений находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Таким образом, в настоящее время инвестиционный договор представляет собой особый вид договора, заключаемого на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Следует отметить, что инвестиционный договор определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Сущность всех действий организатора инвестирования ограничивается только реализацией инвестиционного проекта и последующей передачей созданного объекта инвестирования. Заключая договор, инвестор рассчитывает на получение дохода от вложения средств, причем источником дохода будет являться как предпринимательская, так и любая иная деятельность, приносящая доход.

К существенным условиям договора согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ относятся условия: 1) о предмете договора; 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор не может считаться заключенным без достижения соглашения по всем существенным условиям. Как упоминалось ранее, инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет.

Договор инвестирования

Положения подобных договоров могут быть частично исключены или дополнены иными положениями в зависимости от вида договора или соглашения, вида объекта инвестирования и требований законодательства. Кроме того, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 апреля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/1143 суды пришли к выводу о том, что в инвестиционном договоре должно обязательно содержаться указание на цель получения прибыли, которая является обязательной для указанного вида договора.

К отличительным признакам инвестиционного договора можно отнести следующие:

1. Основанием заключения является инвестиционный проект организатора инвестирования;

2. Долгосрочный характер договорных отношений;

3. Взаимный характер договора (предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего объекта инвестирования);

4. Коммерческий интерес сторон договора (инвестор обязан вознаградить организатора инвестирования за совершаемые им действия);

5. Консенсуальный характер договора;

6. Инвестиционный договор признается каузальным договором, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой;

7. Целевое использование переданного инвестором имущества;

8. Информационный характер отношений сторон;

9. Возможность инвестора влиять на производственную деятельность организатора инвестирования;

10. Общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиций;

11. Инвестиционный договор обладает организационными признаками.

Подводя итог всему вышесказанному, представляется возможным сформулировать понятие инвестиционного договора. По инвестиционному договору одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (организатор инвестирования), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью получения инвестором в будущем от организатора инвестирования в собственность имущества в срок, установленный договором.

Инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

Генеральный подрядчик — это главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство. Генеральный подрядчик вправе самостоятельно формировать иерархию исполнителей — подрядчиков, субподрядного уровня, производить с ними денежные расчеты, принимать у них работы и т.д. Обычно, генеральный подрядчик — это крупная строительно-проектная компания, имеющая в штате монтажников, геодезистов и других высококвалифицированных специалистов.
Подрядчик (субподрядный) — это строительная или монтажная компания, с которой сотрудничает генеральный подрядчик. Подрядчик (субподрядный) нанимается для выполнения каких-то специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
Застройщик — это владелец земельного участка, где намечается будущее строительство. Застройщик, в некоторых случаях, может одновременно являться заказчиком и инвестором. Более подробная информация об этом есть в «Энциклопедии строительства». Вообще, термин «застройщик» в наши дни считается термином свободного пользования.

Договор инвестирования (инвестиционный договор)

Так как общепринятый «застройщик» уже давно не используется в строительном производстве, то под это определение часто попадают — заказчик, инвестор и владелец земельного участка.

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!

Договор инвестирования (образец)

В сфере недвижимости договор инвестировании строительства является соглашением, которое заключается между двумя или несколькими сторонами. Эти правоотношения направлены на реализацию строительства общими усилиями с помощью инвестиций. Участником с одной стороны выступает юридическое лицо, который именуется застройщиком или заказчиком, а с другой стороны могут выступать физические или юридические лица, различные объединения или группа лиц, которые будут являться инвесторами.

Широкое распространение инвестиционный договор получил после принятия Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488 – 1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Он появился чуть раньше, чем Гражданский Кодекс Российской Федерации, поэтому судебная практика часто не могла прийти к единому решению по поводу того, к какому виду договора относится инвестиционный договор. Однако, все споры прекратились после постановления в 2001 году Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 «Купля – продажа», главы 37 «Подряд», главы 55 «Простое товарищество» Гражданского Кодекса Российской Федерации и т.д.

Основным документом, регулирующим правоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является Федеральный закон от 25.02.1999 № 39 — ФЗ » Об инвестиционной деятнльности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Инвестиционный договор регулирует отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком. То есть в инвестиционной сделке участниками всегда являются три стороны: инвестор, заказчик и генеральный подрядчик. В данном законе дается характеристика основным понятиям, субъектам и объектам инвестиционной деятельности. Также говорится о гарантии защиты прав и интересов субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли. Согласно данному закону, за счет собственных или привлеченных ими средств инвесторы осуществляют капитальные вложения.

Как должен быть составлен договор инвестирования?

Для этого им необходимо нанимать организацию – заказчика, которую уполномочивают осуществлять реализацию инвестиционных проектов. Заказчик в рамках своих полномочий организует собственно само строительство и решает сопряженные с ним вопросы, для чего заключает договоры с подрядчиками, поставщиками, участвует в приемке результатов выполненных работ, передает инвесторам причитающиеся им объекты недвижимого имущества или части согласно условиям инвестиционных договоров.

Инвестиционный договор довольно часто заключается при финансировании строительства. Строительный бизнес всегда осуществляется с помощью привлечения третьих лиц – инвесторов. Именно инвесторы выступают финансовым фундаментом в сфере недвижимости.

Прежде всего, данный договор является двусторонне обязывающим, взаимным. В соответствии с инвестиционным обязательством, вытекающим из такого договора, инвестору предоставляется право требовать от заказчика совершения определенных действий, однако и на самого инвестора возлагается обязанность совершения установленных действий. Взаимность подобного договора выражается в том, что предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего возведенного объекта недвижимости. Так как создание и передача заказчиком готового объекта основывается только на тех средствах, которые передает инвестор, постольку последний обязан предоставить соответствующий объем инвестиций. Исходя из этого, заказчик при неисполнении соответствующего обязательства инвестором либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный сторонами срок, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. То есть имеется взаимная обусловленность одного обязательства другим. Таким образом, можно отметить, что обязательство из инвестиционного договора является встречным.

В данных правоотношениях застройщик при заключении договора берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных средств. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Инвесторы имеют право распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство, могут везти инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора, и также реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом. А в пункт обязанностей заказчиков входит организация строительства объекта инвестиции самостоятельно или же с привлечением подрядных организаций. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием

Не является обязательным условием регистрация в едином государственном реестре, так как договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Данный договор вступает в силу после того, как все стороны будут согласны со всеми условиями и не иметь претензий. Государственная регистрация осуществляется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем. После того, как проходят регистрацию права требования, на инвестиционном договоре должен быть проставлен специальный штамп. Если же осуществляется регистрации права собственности, должно быть выдано свидетельство, которое будет подтверждать необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Инвестиционный договор строительства имеет скудную правовую базу, и соответственно чревато большими рисками. Поэтому для предотвращения негативных последствий необходимо:

Источник http://econsalting.ru/mozhno-li-prinimat-dengi-na-stroitelstvo-po-investicionnomu-dogovoru-62471/

Источник http://diktaturastore.ru/dogovor-ob-investitsii-po-stroitelstvu-mnogokvartirnogo-doma/

Источник http://printscanner.ru/dogovor-investirovanija-gk-rf/

Источник